Por Maria José de Souza Arakaki (Sócia da Arakaki Advogados)
O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, também chamado de promessa de compra e venda de imóvel, contrato preliminar de compra e venda de imóvel ou promessa bilateral de compra e venda de imóvel, surgiu na legislação brasileira com o advento do Decreto-lei nº 58 de 10 de dezembro de 1937. [1]
Seu surgimento se deu em razão da necessidade de regular situação que até então não tinha a devida atenção legal, vez que não possuía regulamentação específica, com as respectivas garantias necessárias para o fechamento do negócio. [2]
Atualmente, é também tratado em outras leis, tais como, Código Civil (Lei nº 10.406/2002), Lei do parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/1979), Lei de incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591/1964) e Lei de registros públicos (Lei nº 6.015/1973).
Esclareça-se que, o compromisso de compra e venda é um acordo celebrado entre as partes, um contrato onde cada um tem direitos e obrigações, isso porque, enquanto uma parte se compromete a pagar o preço a outra se compromete a ceder a posse a título precário e, oportunamente, quando o preço for integralmente pago o compromissário vendedor deverá outorgar a escritura de compra e venda definitiva.
Referido contrato tem clara natureza jurídica de contrato preliminar, que será oportunamente tornado definitivo quando houver o pagamento integral do preço, ocasião em que será outorga a escritura definitiva de compra e venda do imóvel.
Assim, a finalidade do compromisso de compra e venda é trazer segurança jurídica, resguardando ambas as partes, porque nem sempre é oportuno ou mesmo possível celebrar um contrato definitivo. [3]
Por fim, não firmar um contrato tem inúmeros inconvenientes, razão pela qual, o compromisso de compra e venda enquanto um contrato perfeito e acabado é garantidor de direitos.
Referências:
[1] “O compromisso de compra e venda teve origem em projeto de lei apresentado pelo Prof. Waldemar Ferreira em 9.6.1936, tendo sido editado por Getúlio Vargas em 10.12.1937, como medida “governamental” de proteção dos adquirentes de imóveis loteados. Na época a expressão não era usada, mas tratou-se de verdadeira ‘lei de proteção ao consumidor.’” MARCONDES, Sylvio. Revista da Faculdade de Direito de São Paulo. São Paulo, v. LX, 1965, p. 47 – 67.
[2] “Podem as partes necessitar de prazo maior de meditação para a conclusão do contrato definitivo, aguardar melhor situação econômica, ou, naquilo que nos interessa agora, pode o alienante pretender maior garantia de pagamento, não concluindo definitivamente a venda enquanto não pago o preço.” VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 10. ed. São Paulo: Atlas, 2010, p. 520.
[3] Ibidem, p. 510-521.