Por Maria José de Souza Arakaki (Sócia da Arakaki Advogados)
- A multipropriedade é a promessa do ramo imobiliário/hoteleiro para os próximos anos
A multipropriedade imobiliária, também conhecida como propriedade fracionada, fractional ownership ou shared ownership, tornou-se um modelo de negócio atraente para o mercado brasileiro nos últimos anos.
Mesmo tratando-se de conceito relativamente novo no país, tem sido alvo de muita curiosidade por parte dos empreendedores imobiliários em razão do sucesso de tal modelo de negócio pelo mundo afora.
Isso se deve ao fato da multipropriedade ser interessante tanto para quem compra quanto para quem vende, porque para o empreendedor não haverá prejuízos uma vez que a manutenção é rateada pelos coproprietários e para os coproprietários é um investimento interessante pelo baixo custo, pelas despesas que são compartilhadas e pelo tempo de uso proporcional a sua necessidade e disponibilidade.
O compartilhamento é o futuro porque as pessoas não têm tempo e nem dinheiro para perder, então a multipropriedade traz uma alternativa adequada ao tempo e dinheiro que as pessoas têm disponíveis.
- Breve explicação sobre o modelo de negócio da multipropriedade
Em breves palavras, trata-se de aquisição de uma casa de férias ou de uma segunda propriedade, com baixo investimento, contando com estrutura hoteleira, no qual o imóvel já é vendido mobiliado e com enxoval incluso, sendo que normalmente vende-se 1/13 para cada pessoa, cuja propriedade é limitada por tempo de uso, normalmente o tempo de uso da propriedade é limitado a 4 (quatro) semanas por ano.
A limitação usual corresponde a 13 (treze) frações por unidade autônoma por possibilitar a divisão cômoda de 4 (quatro) semanas de uso para cada adquirente, levando em consideração que o ano tem 52 (cinquenta e duas) semanas.
Antigamente, era comum a comercialização de 52 (cinquenta e duas) frações por unidade autônoma, o que correspondia a 1 (uma) semana de uso para cada adquirente. Porém, tal modelo de venda de 52 (cinquenta e duas) frações é atualmente considerado um modelo obsoleto, embora possível, em razão da dificuldade de vender tantas frações, bem como em razão da administração tornar-se mais complexa.
Para aprofundamento sobre o assunto, recomendamos a leitura de nossos artigos anteriores onde tratamos do assunto com maior detalhamento.
- Dicas para os empreendedores e entusiastas do setor imobiliário/hoteleiro
O escritório Arakaki Advogados com base em sua experiência e visando auxiliar os empreendedores e entusiastas do setor imobiliário/hoteleiro, que se interessam pelo tema, listou alguns requisitos mínimos que tal projeto deve levar em consideração quando se pensa na implantação de um negócio desta magnitude.
Então, vamos aos requisitos considerados indispensáveis na implantação deste negócio promissor:
3.1. Incorporador imobiliário
A primeira coisa que deve estar presente neste modelo de negócio é a figura do incorporador imobiliário, pois é característica do negócio a pluralidade de imóveis singularmente considerados (unidades autônomas) em forma de condomínio edilício ou condomínio horizontal, em consonância com a Lei de incorporações imobiliárias.
3.2. Equipe de vendas
O empreendedor deve ter em mente que será necessário montar uma equipe de vendas que esteja apta a tirar as dúvidas dos clientes na fase pré-venda, fechar o contrato propriamente dito e manter o relacionamento com o cliente na fase pós-venda.
3.3. Administradora
A administração neste tipo de empreendimento poderá ser terceirizada ou assumida pelo empreendedor, que avaliará a conveniência de terceirizar ou não, diante da complexidade do empreendimento.
3.4. Intercâmbio
A empresa de intercâmbio, que promove a troca de dias de uso correspondente a fração da propriedade que foi adquirida por dias de uso em outro empreendimento, é opcional, mas de extrema relevância, em especial para que o cliente leve tal situação em consideração durante a fase de vendas como sendo um atrativo.
Pode o empreendedor, a seu critério, usar dos serviços de uma empresa de intercâmbio de férias ou até mesmo pensar em criar a sua empresa com esta finalidade, para que os clientes possam usufruir da comodidade de trocar seu tempo de uso na fração de sua propriedade pelo uso em outro lugar que melhor lhe aprouver, desde que este outro lugar esteja entre os lugares contemplados pela carteira da empresa de intercâmbio.
3.5. Equipe jurídica
Em nossa opinião, esta é a equipe que melhor deve ser selecionada em razão da relevância, pois esta é a equipe que deverá acompanhar o projeto desde a concepção da ideia até a implantação final do projeto, atuando de forma preventiva e corretiva em todas as fases.
Caberá ao departamento jurídico elaborar a documentação jurídica pertinente, bem como analisar a documentação jurídica proveniente de terceiros.
- Conclusão
Por fim, cumpre lembrar que embora trate-se de um modelo de negócios lucrativo é também um modelo complexo que demanda a contratação de especialistas para atuação do início ao fim.