As reformas para acessibilidade nos hotéis e a sua aprovação em assembleia do condomínio

Com o advento do Decreto nº 9.296/2018, os condomínios hoteleiros possuem parâmetros para a realização de reformas para acessibilidade de pessoas com deficiência, mas como abordar isso em assembleia?

Por Murillo Akio Arakaki (Sócio da Arakaki Advogados)

Em 02 de março de 2018 foi publicado no Diário Oficial da União o Decreto nº 9.296/2018, que regulamenta as regras de acessibilidade em estabelecimentos hoteleiros. Tal regulamento veio para solucionar (ou ao menos tentar solucionar) a polêmica exigência prevista no art. 45 da Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência, que diz:

“Art. 45.  Os hotéis, pousadas e similares devem ser construídos observando-se os princípios do desenho universal, além de adotar todos os meios de acessibilidade, conforme legislação em vigor.

§1º Os estabelecimentos já existentes deverão disponibilizar, pelo menos, 10% (dez por cento) de seus dormitórios acessíveis, garantida, no mínimo, 1 (uma) unidade acessível.

§2º Os dormitórios mencionados no § 1o deste artigo deverão ser localizados em rotas acessíveis”.

Antes desse decreto, havia obscuridade na exigência legal de novas construções hoteleiras observarem os princípios do desenho universal e adotar todos os meios de acessibilidade e também havia obscuridade na exigência dos estabelecimentos hoteleiros já existentes disponibilizarem 10% (dez por cento) dos dormitórios acessíveis.

Com isso, caberá agora aos hoteleiros compreenderem as exigências legais de acessibilidade e adaptar o seu empreendimento conforme exige o regulamento expedido. Porém, muitos estabelecimentos são estruturados na forma de condomínios hoteleiros, de modo que as aprovações ou rejeições de quaisquer obras ou reparos ficam submetidas a atuação do síndico e da respectiva assembleia e, consequentemente, poderão haver situações desconfortáveis em razão de possíveis posicionamentos diversos dos administradores, síndicos e investidores hoteleiros.

Partindo dessa premissa, é extremamente importante que todas essas pessoas envolvidas conheçam essas regras de acessibilidade nos hotéis, a fim de poder agir da maneira mais adequada dentro de suas possibilidades.

Para tanto, convêm destacar as respectivas regras trazidas pelo Decreto nº 9.296/2018, que fixou três anexos (Anexos I, II e III) que descrevem as exigências feitas pelo Poder Público, de modo que a aplicação específica para cada empreendimento hoteleiro dependerá da data em que ele foi construído, conforme planilha abaixo:

Tais anexos descrevem:

“ANEXO I

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS E RECURSOS DE ACESSIBILIDADE

1. Dimensões de acesso, de circulação, de manobra, de alcance e de mobiliário estabelecidas na norma técnica de acessibilidade da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT para dormitórios acessíveis.
2. Banheiro que atenda integralmente as especificações estabelecidas na norma técnica de acessibilidade da ABNT.
3. Chuveiro equipado com barra deslizante, desviador para ducha manual e controle de fluxo (ducha/chuveiro) na ducha manual (chuveirinho), o qual deverá estar sempre posicionado na altura mais baixa quando da chegada do hóspede.
4. Condições de circulação, aproximação e alcance de utensílios e instalações estabelecidas na norma técnica de acessibilidade da ABNT, quando houver cozinha ou similar na unidade.
5. Olhos-mágicos instalados nas portas nas alturas de cento e vinte e cento e sessenta centímetros.
6. Sistema magnético de tranca das portas dos dormitórios que permita autonomia ao hóspede com deficiência visual, surdo ou surdo-cego, além de informações em relevo, ranhuras ou cortes nos escaninhos de leitura e nos cartões magnéticos.
7. Campainha (batidas na porta) sonora e luminosa intermitente (flash) na cor amarela.
8. Sinalização de emergência, para os casos de incêndio ou perigo, sonora e luminosa intermitente (flash) na cor vermelha.
9. Aparelho de televisão com dispositivos receptores de legenda oculta e de áudio secundário.
10. Telefone com tipologia ampliada e com amplificador de sinal.

ANEXO II

AJUDAS TÉCNICAS E RECURSOS DE ACESSIBILIDADE

1. Vão de passagem livre mínimo de oitenta centímetros para a porta da unidade e para a porta do banheiro.
2. Barra de apoio no box do chuveiro.
3. Chuveiro equipado com barra deslizante, desviador para ducha manual e controle de fluxo (ducha/chuveiro) na ducha manual (chuveirinho), o qual deverá estar sempre posicionado na altura mais baixa quando da chegada do hóspede.
4. Olhos-mágicos instalados nas portas nas alturas de cento e vinte e cento e sessenta centímetros.
5. Campainha (batidas na porta) sonora e luminosa intermitente (flash) na cor amarela.
6. Sistema magnético de tranca das portas dos dormitórios que permita autonomia ao hóspede com deficiência visual, surdo ou surdo-cego, além de informações em relevo, ranhuras ou cortes nos escaninhos de leitura e nos cartões magnéticos.
7. Sinalização de emergência, para os casos de incêndio ou perigo, sonora e luminosa intermitente (flash) na cor vermelha.
8. Aparelho de televisão com dispositivos receptores de legenda oculta e de áudio secundário, quando o dormitório disponibilizar esse tipo de aparelho.
9. Telefone com tipologia ampliada e com amplificador de sinal, quando o dormitório disponibilizar esse tipo de aparelho.

ANEXO III

AJUDAS TÉCNICAS E RECURSOS DE ACESSIBILIDADE EXIGÍVEIS SOB DEMANDA

1. Cadeiras de roda.
2. Cadeiras adaptadas para banho.
3. Materiais de higiene identificado em braile e embalagens em formatos diferentes.
4. Materiais impressos disponíveis em formato digital, braile, fonte ampliada com contraste, a exemplo de formulários impressos, informações sobre facilidades e serviços oferecidos dentre outros, feitos sob demanda.
5. Cardápio em braile e fonte ampliada com contraste.
6. Relógio despertador/alarme vibratório.
7. Dispositivos móveis com chamada em vídeo e mensagem disponibilizados nas áreas comuns do estabelecimento ou aplicativo de comunicação criado nos termos estabelecidos no Título IV da Resolução nº 667, de 30 de maio de 2016, da Anatel, que aprova o Regulamento Geral de Acessibilidade em Serviços de Telecomunicações de interesse coletivo”.

Já nas áreas comuns, o regulamento também exige rotas acessíveis em toda a edificação do empreendimento.

Assim, mais cedo ou mais tarde, nos condomínios hoteleiros, os síndicos, administradores e investidores irão ter que pôr em pauta de assembleia a realização (ou não) de obras de adaptação para atendimento ao regulamento sobre acessibilidade nos hotéis. Em razão da grande probabilidade dessas adaptações exigirem despesas excessivas, será necessária a realização de assembleia especialmente convocada para tal fim, momento em que será decidido qual é a melhor decisão a se tomar e quais serão suas possíveis consequências.

Obviamente que tal decisão não poderá ser tomada individualmente pelo síndico e nem pela administradora, mas sim por decisão soberana da assembleia do condomínio hoteleiro. Importante salientar que é essencial distinguir todas as adaptações estruturais necessárias para apuração de qual é o quórum legal de aprovação da obra ou reparo em assembleia, a fim de evitar questionamentos judiciais, responsabilização do síndico ou da administradora, nulidades e demais eventuais transtornos ao estabelecimento hoteleiro.

Muito embora não seja uma discussão fácil ao condomínio hoteleiro, o cumprimento do art. 45 da Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência e do seu decreto regulamentador deve ser abordado com clareza e transparência em assembleia, apontando as despesas necessárias e os riscos da não realização das obras de adaptações. Interesses contrários e litígios poderão surgir, mas caberá ao síndico e à administradora hoteleira agir respeitando a legislação vigente e conforme decisão soberana da assembleia, seja para a realização ou não das obras. E o que fazer se a decisão soberana da assembleia violar a lei? Bom, nesse caso ligue para o seu advogado.