Direito real de laje criado pela Medida Provisória nº 759/2016

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Direito real de laje criado pela Medida Provisória nº 759/2016

Entenda o que é uma Medida Provisória e quais as consequências práticas da edição desta.
Por Maria José de Souza Arakaki (Sócia do escritório Arakaki Advogados)

No dia 22 de dezembro de 2016, foi editada a Medida Provisória nº 759 pelo Presidente da República, visando a regularização fundiária urbana e rural, entre outras medidas.

Segundo a definição do Ministério das Cidades, entende-se que a “regularização fundiária é o processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais com a finalidade de integrar assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades e garantir o direito social à moradia de seus ocupantes”. [1]

Na prática, tal medida visa a regularização de unidades imobiliárias construídas acima ou abaixo de imóveis de terceiros, desde que servidas de entradas independentes, com a possibilidade de abertura de matrícula.

Assim, pretende tal Medida Provisória desburocratizar a regularização fundiária urbana, com o objetivo aparente de possibilitar novos registros imobiliários o que possibilitaria mais acesso e circulação de crédito, aquecendo o mercado imobiliário.

  1. O que é uma Medida Provisória?

Primeiramente, cumpre esclarecer que a Medida Provisória é uma medida adotada pelo Presidente da República, com força de lei e aplicação imediata. [2]

Trata-se de um ato unilateral do Poder Executivo representado pelo chefe deste poder, ou seja, um ato do Presidente da República, não havendo participação do Poder Legislativo que será chamado apenas posteriormente.

A Medida Provisória é uma exceção a regra segundo a qual cabe ao Poder Legislativo a função de legislar, seguindo as regras do processo legislativo previstas na Constituição Federal. [3]

Uma vez editada uma Medida Provisória, ela terá vigência imediata pelo prazo de 60 (sessenta) dias e será, imediatamente, submetida ao Poder Legislativo para apreciação nos termos do artigo 62 da Constituição Federal.

1.1. Do fundamento constitucional da Medida Provisória

O permissivo legal da Medida Provisória está no artigo 62 da Constituição Federal, onde fica expressamente determinado que o Presidente da República somente em caso de relevância e urgência, concomitante, poderá adotar Medidas Provisórias, com força de lei, devendo submetê-las de imediato ao Congresso Nacional. [4]

1.2. Do prazo de vigência da Medida Provisória

Saliente-se que a Medida Provisória tem prazo de 60 (sessenta) dias para virar lei, caso não vire ela perderá sua eficácia, nos termos do §3º do artigo 62 da Constituição Federal.

Ressalte-se que, a Constituição prevê algumas possibilidades de prorrogação e suspensão do prazo de vigência de uma Medida Provisória.

Caso a Medida Provisória seja rejeitada ou perder sua eficácia pelo decurso do prazo, caberá aos parlamentares editar um Decreto Legislativo para disciplinar os efeitos que tenha gerando durante a sua vigência. No caso de haver alteração no conteúdo da Medida Provisória, ela passará a tramitar como um Projeto de Lei de Conversão. [5]

1.3. Da provisoriedade da Medida Provisória

Como o próprio nome já diz, uma Medida Provisória é um ato provisório e unilateral do Poder Executivo, que deve ser transformada em lei pelo Poder Legislativo ou perderá sua vigência após o prazo de 60 (sessenta) dias.

Uma Medida Provisória só se justifica quando estão presentes os dois requisitos essenciais para a sua edição nos exatos termos do artigo 62 da Constituição Federal, quais sejam, relevância e urgência.

Inexistindo esses dois requisitos, inaceitável a edição de uma Medida Provisória, devendo a matéria ser objeto de um projeto de lei e seguindo todos os trâmites legislativos previstos constitucionalmente.

  1. Das alterações do Código Civil pela Medida Provisória nº 759/2016

Passaremos a discorrer brevemente sobre as mudanças legais ocasionadas pela Medida Provisória nº 759/2016.

2.1. Da criação do direito de laje e inclusão no rol taxativo de direitos reais

No Direito Brasileiro só é considerado direito real aquilo que a lei definir expressamente como direito real. Neste sentido, temos um rol limitado e taxativo de direitos reais, preservando desta forma a importância do referido instituto.

Nas palavras do doutrinador Luiz Antonio Scavone Junior: “O número de direitos reais é sempre limitado nas legislações. Não há direito real senão quando a lei o declara. Os direitos pessoais são inumeráveis”. [6]

Segundo a definição do doutrinador Carlos Roberto Gonçalves, “o direito real consiste no poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos”, ou seja, trata-se de um direito do titular de domínio sobre a coisa (“res” – palavra latim, que significa coisa). [7]

Assim, os direitos reais não podem ser presumidos e devem, necessariamente, estar elencados na lei.

A Medida Provisória nº 759/2016 criou um novo direito real, qual seja, o direito real da laje com a inclusão inequívoca no rol taxativo do artigo 1.225 do Código Civil, qual seja, “XIII – a laje”. [8]

2.2. Da inclusão do artigo 1.510-A no Código Civil

A Medida Provisória nº 759/2016 também incluiu um artigo novo no Código Civil, onde define e regulamenta o direito real de laje.

Assim, o artigo 1.510-A do Código Civil, criado pela referida Medida Provisória traz a definição do recém criado direito real de laje, nos seguintes termos:

“Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.” [9]

Referido artigo em seu §3º, traz em seu bojo a expressa possibilidade de abertura de matrícula independente no caso das unidades autônomas que tenham acesso independente, o que também garantirá a independência da unidade em termos tributário e obrigacional, conforme §§4º e 5º do artigo em comento.

  1. Conclusão

Conclui-se que a Medida Provisória nº 759/2016, criou um novo direito real, que por sua natureza traz inúmeras garantias legais ao titular desse direito.

Visou o Poder Executivo promover a regularização fundiária urbana, bem como aquecer o mercado imobiliário e consequentemente gerar a circulação de crédito.

A Medida Provisória cumprirá com sua finalidade de regularizar imóveis que até então estavam em situação irregular, bem como poderá efetivamente provocar a circulação de crédito já que tais unidades poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, nos exatos termos do §5º do art. 1.510-A do Código Civil.

Outrossim, não se pode deixar de notar a natureza provisória do ato unilateral do Poder Executivo, que caso não seja convertido em lei perderá a vigência, sem prejudicar os atos praticados durante a sua vigência, vez que possui inegavelmente força de lei, sem contudo sê-la.

Esclareça-se que, muito embora a Medida provisória seja “provisória”, todos os efeitos gerados durante a vigência desta Medida Provisória são atos jurídicos perfeitos, pois praticados de acordo com a lei na época do ato e, portanto, imutáveis.

Por fim, conclui-se que o direito real de laje já pode ser usado por quem de direito com segurança jurídica, bem como que referida Medida Provisória tem uma grande possibilidade de ser convertida em lei, propriamente, após seguidos os trâmites legislativos.

Referências:

[1] Cartilha digital do Ministério das Cidades sobre Regularização Fundiária Urbana:
<//www.cidades.gov.br/images/stories/ArquivosSNSA/Arquivos_PDF/Cartilha-Digital-30.10.2013.pdf> O que é regularização fundiária. Pág. 16. Acesso em 04/01/2016 às 14:02.

[2] “Medida Provisória. É um instrumento com força de lei, adotado pelo presidente da República, em casos de relevância e urgência, cujo prazo de vigência é de sessenta dias, prorrogáveis uma vez por igual período. Produz efeitos imediatos, mas depende de aprovação do Congresso Nacional para transformação definitiva em lei.”
<//www2.camara.leg.br/comunicacao/assessoria-de-imprensa/medida-provisoria> Acesso em 04/01/2017 as 09:56.

[3] Moraes, Alexandre de. Direito constitucional. 23. Ed. São Paulo: Atlas, 2008. Pág. 408 e 669-670.

[4] Constituição da República Federativa do Brasil:
Art. 62. Em caso de relevância e urgência, o Presidente da República poderá adotar medidas provisórias, com força de lei, devendo submetê-las de imediato ao Congresso Nacional. (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
§1º É vedada a edição de medidas provisórias sobre matéria: (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
I – relativa a: (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
a) nacionalidade, cidadania, direitos políticos, partidos políticos e direito eleitoral; (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
b) direito penal, processual penal e processual civil; (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
c) organização do Poder Judiciário e do Ministério Público, a carreira e a garantia de seus membros; (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
d) planos plurianuais, diretrizes orçamentárias, orçamento e créditos adicionais e suplementares, ressalvado o previsto no art. 167, § 3º; (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
II – que vise a detenção ou seqüestro de bens, de poupança popular ou qualquer outro ativo financeiro; (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
III – reservada a lei complementar; (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
IV – já disciplinada em projeto de lei aprovado pelo Congresso Nacional e pendente de sanção ou veto do Presidente da República. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
§2º Medida provisória que implique instituição ou majoração de impostos, exceto os previstos nos arts. 153, I, II, IV, V, e 154, II, só produzirá efeitos no exercício financeiro seguinte se houver sido convertida em lei até o último dia daquele em que foi editada.(Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
§3º As medidas provisórias, ressalvado o disposto nos §§ 11 e 12 perderão eficácia, desde a edição, se não forem convertidas em lei no prazo de sessenta dias, prorrogável, nos termos do § 7º, uma vez por igual período, devendo o Congresso Nacional disciplinar, por decreto legislativo, as relações jurídicas delas decorrentes. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
§4º O prazo a que se refere o § 3º contar-se-á da publicação da medida provisória, suspendendo-se durante os períodos de recesso do Congresso Nacional.(Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
§5º A deliberação de cada uma das Casas do Congresso Nacional sobre o mérito das medidas provisórias dependerá de juízo prévio sobre o atendimento de seus pressupostos constitucionais. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
§6º Se a medida provisória não for apreciada em até quarenta e cinco dias contados de sua publicação, entrará em regime de urgência, subseqüentemente, em cada uma das Casas do Congresso Nacional, ficando sobrestadas, até que se ultime a votação, todas as demais deliberações legislativas da Casa em que estiver tramitando. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
§7º Prorrogar-se-á uma única vez por igual período a vigência de medida provisória que, no prazo de sessenta dias, contado de sua publicação, não tiver a sua votação encerrada nas duas Casas do Congresso Nacional. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
§8º As medidas provisórias terão sua votação iniciada na Câmara dos Deputados. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
§9º Caberá à comissão mista de Deputados e Senadores examinar as medidas provisórias e sobre elas emitir parecer, antes de serem apreciadas, em sessão separada, pelo plenário de cada uma das Casas do Congresso Nacional. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
§10. É vedada a reedição, na mesma sessão legislativa, de medida provisória que tenha sido rejeitada ou que tenha perdido sua eficácia por decurso de prazo. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
§11. Não editado o decreto legislativo a que se refere o § 3º até sessenta dias após a rejeição ou perda de eficácia de medida provisória, as relações jurídicas constituídas e decorrentes de atos praticados durante sua vigência conservar-se-ão por ela regidas. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
§12. Aprovado projeto de lei de conversão alterando o texto original da medida provisória, esta manter-se-á integralmente em vigor até que seja sancionado ou vetado o projeto. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001)
(grifos nossos)

[5] “Se a Câmara ou o Senado rejeitar a medida provisória ou se ela perder sua eficácia, os parlamentares têm que editar um decreto legislativo para disciplinar os efeitos que tenha gerado durante sua vigência. Se o conteúdo de uma medida provisória for alterado, ela passa a tramitar como projeto de lei de conversão.”
<//www2.camara.leg.br/comunicacao/assessoria-de-imprensa/medida-provisoria> Acesso em 04/01/2017 as 09:56.

[6] Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito imobiliário: Teoria e prática. 9. ed. – rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro : Forense, 2015. Pág. 45.

[7] Gonçalves, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 5 : direito das coisas.  7. ed. – São Paulo : Saraiva, 2012. Versão digital. Pág. 12.

[8] Código Civil:
Art. 1.225. São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
X – a anticrese.
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
XII – a concessão de direito real de uso; e (Redação dada pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
XIII – a laje. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016) (grifo nosso)

[9] Código Civil:
TÍTULO XI
CAPÍTULO ÚNICO
(Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
§1º O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos.  (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
§2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
§3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
§4º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
§5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.  (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
§6º A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas.  (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
§7º O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos termos deste Código Civil e da legislação específica de condomínios.  (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
§8º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)

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