Sinal ou arras

STJ julga abusiva a cobrança da taxa SATI e se manifesta sobre a comissão de corretagem
agosto 25, 2016
STJ confirma precedente que afasta cobrança de ECAD da hotelaria
setembro 9, 2016

Sinal ou arras

Por Maria José de Souza Arakaki (sócia do escritório Arakaki Advogados)

O sinal, também conhecido como arras, é muito utilizado no mercado imobiliário, porém pode ser incluso em qualquer contrato no qual haverá obrigações pendentes.

Trata-se de uma quantia ou coisa entregue por um dos contratantes ao outro, como demonstração da seriedade no cumprimento do negócio celebrado.

É uma obrigação acessória de um contrato principal, assim depende necessariamente da existência de uma obrigação principal.

Muito embora a regra seja um dos contratantes dar o sinal ao outro, a lei não obsta que o sinal seja dado por ambas as partes, neste caso passa a ser chamado de sinal recíproco ou arras recíprocas.

Saliente-se que apenas as partes que fazem parte do contrato podem dar o sinal, um terceiro não poderá fazê-lo, pois o sinal é exclusivo de uma das partes. Caso um terceiro o faça, chamar-se-á de garantia ou caução, não de sinal vez que este é exclusivo das partes envolvidas no negócio.

O sinal deve ser prestado antes do cumprimento do negócio principal e pode ser de duas espécies: (1) confirmatório ou (2) penitencial.

(1) O primeiro tem como objetivo confirmar o contrato, que se tornará obrigatório após a entrega do sinal, a partir deste momento não será mais possível a nenhuma das partes desistir do negócio unilateralmente.

Logo, se quem deu o sinal desistir, como consequência perderá o sinal em favor da outra parte.

Em contrapartida, se quem recebeu o sinal desistir, deverá devolver a quantia que recebeu, mais o equivalente acrescido de juros, atualização monetária e honorários advocatícios, conforme artigo 418 do Código Civil.

Ressalte-se que a parte que não deu causa ao desfazimento do negócio poderá receber apenas o sinal e se dar por satisfeita ou poderá pleitear judicialmente indenização suplementar se conseguir provar que seu prejuízo foi maior, neste caso o sinal servirá como indenização mínima, conforme artigo 419 do Código Civil.

Não havendo nenhuma disposição quanto ao sinal, ele será confirmatório.

(2) Por outro lado, o sinal será penitencial quando as partes convencionarem a possibilidade de arrependimento do negócio, caso em que o sinal terá função unicamente indenizatória e não haverá direito a indenização suplementar, por expressa disposição legal no artigo 420 do Código Civil.
Neste caso, não se exige prova de prejuízo real, mas também não se admitirá que a parte que não deu causa ao desfazimento do negócio pleiteie qualquer outra verba a título de perdas e danos, ainda que tenha sofrido prejuízo.

Oportuno se mostra mencionar que o Supremo Tribunal Federal já se pronunciou a respeito do sinal no compromisso de compra e venda, conforme Súmula 412: “No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.”

Em resumo, o sinal tem três funções, quais sejam: a) confirmar o contrato tornando-o obrigatório; b) servir de prefixação de perdas e danos e; c) começo de pagamento nos termos do artigo 417 do Código Civil.

Os comentários estão encerrados.

Inscreva-se
Enviar