Despesas condominiais como uma obrigação “propter rem”

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Despesas condominiais como uma obrigação “propter rem”

Por Maria José de Souza Arakaki (sócia do escritório Arakaki Advogados)

Se você é proprietário de um imóvel em um prédio (condomínio edilício), seja ele comercial ou residencial, ou está pensando em adquirir um, você passará a arcar com as obrigações condominiais, que consiste na divisão das despesas entre os condôminos para que seja possível fazer frente à manutenção do prédio e pagar os funcionários.

As despesas condominiais são conhecidas juridicamente como uma obrigação “propter rem”, que significa que é uma despesa própria da coisa, que segue o imóvel e não o proprietário, ou seja, é uma obrigação originada com a manutenção da “res” (coisa), no caso um imóvel, sendo que por isso a despesa segue o imóvel e não a pessoa.

Para simplificar, podemos afirmar que ao adquirir um imóvel o novo comprador se responsabiliza totalmente pelas dívidas passadas do condomínio, ainda que delas não tenha conhecimento, pois o que dá motivo para a cobrança desta divida é simplesmente ser o proprietário, logo, se seu nome consta na matrícula do imóvel o condomínio cobrará de você a dívida que eventualmente esteja pendente, mesmo que a dívida seja anterior a sua compra, pois a dívida segue a coisa e não a pessoa.

Por isso, é importante sempre se informar sobre eventual dívida existente antes da compra e venda de um imóvel, pois o adquirente se tornará totalmente responsável pelo pagamento da obrigação “propter rem”.

Algumas pessoas pensam que em razão da dívida ter sido originada antes de sua aquisição, poderia ela esquivar-se da cobrança, porém a lei é clara no sentido de que o responsável pelo pagamento das dívidas condominiais será sempre o proprietário do imóvel na época da cobrança, pois a dívida sempre seguirá o imóvel e consequentemente o atual proprietário.

Cumpre esclarecer que caso o proprietário não pague referida dívida, o próprio imóvel sofrerá com a execução da dívida, pois o imóvel sempre será garantia das despesas condominiais.

Pelo exposto, é importante antes de adquirir um imóvel fazer todo o levantamento de certidões para averiguar se sobre aquele bem imóvel há dívidas vencidas e não pagas, se mostra igualmente prudente tirar certidões pessoais para saber da existência de uma eventual dívida do vendedor que pode ter o imóvel como garantia ou ainda como objeto de discussão judicial.

Procure sempre um advogado, ele saberá orientá-lo para evitar problemas futuros.

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