Reajuste de IPTU hoteleiro pode ser ilegal

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Reajuste de IPTU hoteleiro pode ser ilegal

Entenda como identificar a violação dos principais critérios legais para aumento ou instituição do IPTU – Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana dos hotéis, bem como questionar a Prefeitura sobre o valor presente na notificação do tributo.

Por Murillo Akio Arakaki (Sócio da Arakaki Advogados)

Todo início de ano milhares de hotéis recebem as notificações do IPTU – Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana com reajuste acima da inflação, porém, são poucos aqueles que fazem uma análise detalhada para apurar se o aumento realmente corresponde ao permitido pela legislação e pela Constituição Federal. Não é raro o hotel ser surpreendido com acréscimos que variam entre 10% (dez por cento) e 300% (trezentos por cento) e, consequentemente, ter seu lucro reduzido.

Muito embora haja hoteleiros que questionam tais aumentos nas respectivas Prefeituras, a maioria deles o fazem de forma genérica e sem fundamentação jurídica, o que faz com que o poder público ofereça um contra-argumento também genérico. Por isso, é de extrema importância conhecer quais são os critérios legais para esses reajustes, a fim de identificar qualquer espécie de violação que torna a cobrança do IPTU ilegal ou inconstitucional.

Dentre as várias possíveis violações dos critérios para aumento ou cobrança do IPTU destacam-se: a) a ausência de previsão legal do valor venal do hotel ou de seu reajuste; b) a inadequada aplicação de alíquota do imposto; c) aumento acima do limite da própria lei municipal; d) não aplicação de isenção; e) cobrança de IPTU em zona rural. Ressalta-se que o hoteleiro deve realizar essa análise com base na legislação tributária e no Plano Diretor do município de localização do seu estabelecimento hoteleiro.

A primeira hipótese está ligada ao valor venal atribuído pela Prefeitura ao seu hotel (terreno e construção), de modo que tal montante servirá como base de cálculo ao IPTU. Porém, esses valores e posteriores reajustes deverão obrigatoriamente estar previstos em lei municipal e, caso não estejam, serão considerados ilegais.

A título de exemplo: o Município de Guarulhos/SP, há alguns anos atrás e ao publicar sua lei relativa ao IPTU, deixou de publicar a Planta Genérica de Valores e, consequentemente, os valores venais dos imóveis daquela cidade não possuíam previsão legal. Tal fato ocasionou inúmeras ações judiciais questionando a validade da cobrança e na maioria esmagadora dos casos os proprietários dos imóveis conseguiram anular a cobrança e ainda obter a restituição do valor pago nos últimos cinco anos. Atualmente esse vício legal já foi corrigido.

O mesmo raciocínio se aplica para o aumento do valor venal do imóvel: se uma nova planta com os novos valores venais não for prevista em lei devidamente publicada, o reajuste será ilegal e poderá ser anulado. Exemplificando novamente, se o hotel possui valor venal perante a Prefeitura de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) mas seu valor real é de R$ R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), a aplicação da alíquota do IPTU será sobre os dois milhões e não sobre os dez milhões, salvo se o município publicar lei majorando essa base de cálculo.

Saliente-se, porém, que a simples atualização monetária do valor venal não depende de lei e poderá ser feita por decreto, desde que haja permissão legal e que o seu percentual não seja superior ao da inflação.

Já a segunda hipótese que impossibilita o município a aumentar ou cobrar o IPTU está ligada à sua alíquota, ou seja, ao percentual que incidirá sobre o valor venal para cálculo do imposto. A alíquota também deverá estar prevista em lei, entretanto, há municípios que criam várias alíquotas, de modo que a aplicação de uma ou de outra nos hotéis poderá variar em razão do valor do imóvel, da localização ou do seu uso.

Logo, quando existe essa progressão de alíquotas na cidade em que o hotel está localizado, é necessário apurar se a alíquota aplicada pela Prefeitura condiz com o que está previsto na própria legislação municipal, no Código Tributário Nacional e na Constituição Federal, bem como apurar se esse tributo não está sendo usado como meio de confisco.

Ademais, como terceira hipótese que impossibilita o município a aumentar o IPTU refere-se ao aumento acima do limite da própria lei municipal. Há hotéis situados em cidades que não permitem reajustes de IPTU acima de um determinado percentual, logo, caso esse percentual seja ultrapassado de um ano para outro, o estabelecimento hoteleiro poderá alegar a violação desse limite legal.

Como penúltimo destaque, o hotel deverá estar atento se a Prefeitura deixou de aplicar alguma isenção total ou parcial na cobrança do imposto, ou seja, alguns hotéis poderão, cumpridos alguns requisitos possivelmente previstos em lei, obter descontos não mencionados na notificação do IPTU. Muitos municípios concedem isenção a pequenos hotéis e pousadas, bem como beneficiam aqueles que possuem um programa eficiente de sustentabilidade ambiental, entre outras hipóteses.

Por fim, obviamente nenhum hotel poderá sofrer cobrança do IPTU – Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana se ele estiver situado em zona rural, de modo que, para fins legais, entende-se como zona urbana aquela que possui pelo menos dois dos seguintes requisitos: I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; II – abastecimento de água; III – sistema de esgotos sanitários; IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.

Ressalta-se que o Plano Diretor Municipal poderá aumentar esse número mínimo de requisitos, haja vista que será ele que determinará o conceito de zona urbana naquela cidade.

Sendo assim, quando o hotel está situado fora de zona urbana é impossível a incidência do IPTU, dando-lhe o direito de questionar a cobrança administrativamente ou judicialmente.

Apuradas essas situações que podem levar à ilegalidade ou inconstitucionalidade do IPTU cobrado, o hoteleiro poderá instaurar um processo administrativo na Prefeitura ou propor uma ação judicial para iniciar essa discussão, bem como pedir a restituição do pago indevidamente nos últimos cinco anos.

Com isso, concluímos que é de extrema importância ao estabelecimento hoteleiro questionar se a cobrança ou o reajuste de IPTU feito em seu município é legal ou ilegal, haja vista que é comum a existência de violações das regras existentes para o seu cálculo e para a sua cobrança. Lembramos ainda que o IPTU é tributo municipal e, por isso, a análise precisa basear-se na legislação de cada município (dos 5.570 existentes). Caso haja dificuldades nessa apuração, o hoteleiro poderá consultar o advogado tributarista de sua confiança.

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