• novembro 22, 2016

Diferenças entre loteamento aberto e loteamento fechado

Por Maria José de Souza Arakaki (Sócia do escritório Arakaki Advogados)

Preliminarmente, cumpre esclarecer que loteamento consiste na subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, nos termos do §1º, artigo 2º da Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano. [1]

Ainda nos termos do referido artigo, a atividade de parcelar o solo urbano não exige a necessidade de edificação, mas tão somente a finalidade de edificação.

É característica do loteamento a abertura de vias de circulação e logradouros públicos, bem como a reserva de áreas públicas para implantação de equipamentos públicos, nos termos do art. 4º, incisos I e IV, §2º, da Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano.  [2]

Com o registro do loteamento, haverá a transferência do domínio das áreas destinadas ao uso comum para a municipalidade, nos termos do art. 22, “caput”, da Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano. [3]

Importante se mostra esclarecer que não há lei federal que regulamente a possibilidade de implantação de loteamento fechado, nem mesmo a Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano, trata do loteamento fechado.

Porém, é possível obter a autorização para o fechamento do loteamento por meio de contrato particular de concessão de uso de bens públicos e lei municipal dispondo sobre concessão de bens públicos, oportunidade em que o uso das vias públicas e dos aparelhos públicos na área do loteamento será cedido aos proprietários dos lotes, que se responsabilizarão nos termos do regulamento da sociedade civil, sem fins lucrativos composta pelos proprietários dos lotes, a contribuir com o custeio e manutenção.

Neste caso, poderá haver a instalação de portarias, cancelas, vigias e consequente restrição do uso de bens públicos pela comunidade.

Assim, referidos bens públicos sofrerão a chamada “afetação”, passando à categoria de bens de uso especial nos termos do art. 99, inciso II, da Lei nº 10.406/2002 – Código Civil.

A partir da referida concessão de uso, os proprietários dos lotes passam a ser responsáveis pelos referidos bens públicos, tirando a responsabilidade de manutenção e segurança do Município, que por sua vez também não poderá cobrar taxas de limpeza e conservação, muito embora o IPTU (Imposto Predial e/ou Territorial Urbano) continue sendo devido.

Por fim, tal concessão de uso poderá ser revogada a qualquer tempo pela Prefeitura do Município que a outorgou.

REFERÊNCIAS

[1] Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano:
Art. 2º […]
§
1º – Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
[…]

[2] Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano:
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.
[…]
IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
[…]
§2º – Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.
[…]

[3] Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano:
Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

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