• agosto 31, 2016

Sinal ou arras

Por Maria José de Souza Arakaki (sócia do escritório Arakaki Advogados)

O sinal, também conhecido como arras, é muito utilizado no mercado imobiliário, porém pode ser incluso em qualquer contrato no qual haverá obrigações pendentes.

Trata-se de uma quantia ou coisa entregue por um dos contratantes ao outro, como demonstração da seriedade no cumprimento do negócio celebrado.

É uma obrigação acessória de um contrato principal, assim depende necessariamente da existência de uma obrigação principal.

Muito embora a regra seja um dos contratantes dar o sinal ao outro, a lei não obsta que o sinal seja dado por ambas as partes, neste caso passa a ser chamado de sinal recíproco ou arras recíprocas.

Saliente-se que apenas as partes que fazem parte do contrato podem dar o sinal, um terceiro não poderá fazê-lo, pois o sinal é exclusivo de uma das partes. Caso um terceiro o faça, chamar-se-á de garantia ou caução, não de sinal vez que este é exclusivo das partes envolvidas no negócio.

O sinal deve ser prestado antes do cumprimento do negócio principal e pode ser de duas espécies: (1) confirmatório ou (2) penitencial.

(1) O primeiro tem como objetivo confirmar o contrato, que se tornará obrigatório após a entrega do sinal, a partir deste momento não será mais possível a nenhuma das partes desistir do negócio unilateralmente.

Logo, se quem deu o sinal desistir, como consequência perderá o sinal em favor da outra parte.

Em contrapartida, se quem recebeu o sinal desistir, deverá devolver a quantia que recebeu, mais o equivalente acrescido de juros, atualização monetária e honorários advocatícios, conforme artigo 418 do Código Civil.

Ressalte-se que a parte que não deu causa ao desfazimento do negócio poderá receber apenas o sinal e se dar por satisfeita ou poderá pleitear judicialmente indenização suplementar se conseguir provar que seu prejuízo foi maior, neste caso o sinal servirá como indenização mínima, conforme artigo 419 do Código Civil.

Não havendo nenhuma disposição quanto ao sinal, ele será confirmatório.

(2) Por outro lado, o sinal será penitencial quando as partes convencionarem a possibilidade de arrependimento do negócio, caso em que o sinal terá função unicamente indenizatória e não haverá direito a indenização suplementar, por expressa disposição legal no artigo 420 do Código Civil.
Neste caso, não se exige prova de prejuízo real, mas também não se admitirá que a parte que não deu causa ao desfazimento do negócio pleiteie qualquer outra verba a título de perdas e danos, ainda que tenha sofrido prejuízo.

Oportuno se mostra mencionar que o Supremo Tribunal Federal já se pronunciou a respeito do sinal no compromisso de compra e venda, conforme Súmula 412: “No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.”

Em resumo, o sinal tem três funções, quais sejam: a) confirmar o contrato tornando-o obrigatório; b) servir de prefixação de perdas e danos e; c) começo de pagamento nos termos do artigo 417 do Código Civil.

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